Os esclarecimentos do Notariado sobre o cumprimento cadastral

O notário e o DL 78/2019 esclarecem as obrigações quanto à identificação e conformidade da propriedade cadastral na negociação imobiliária

Os esclarecimentos do Notariado sobre o cumprimento cadastral

Conformidade cadastral: alguns esclarecimentos importantes

Para vender uma casa, ou mesmo em caso de doação e divisões, antes da comércioÉ sempre aconselhável que tanto o vendedor quanto o comprador realizem verificações na propriedade, tanto de natureza hipotecária quanto de natureza urbana e cadastral.

Contrato de compra e venda de imóveis


A documentação relativa à conformidade de um edifício do edifício e do ponto de vista cadastral é aquela que é normalmente fornecida ao notário para que, antes de elaborar a escritura de venda, verifique a legitimidade e conformidade do objeto de propriedade da negociação imobiliária.
A verificação diz respeito principalmente nominees, o nomes de lugares e o planimetria.

Urbanismo e declaração cadastral de conformidade

A partir de 1 de julho de 2010, o DL 78/2010, dispõe que os instrumentos autênticos e atos privados autenticados entre vivos, relativos à transferência, estabelecimento ou dissolução de uma comunhão de direitos sobre edifícios existentes deve conter, para as unidades imobiliárias urbanas, sob pena de nulidade:

  • a identificação cadastral;
  • a referência aos planos arquivados no registro de terras;
  • a declaração, feita em documentos pelos titulares, da conformidade com o estado de fato dos dados cadastrais e dos planos, substituíveis por um certificado de conformidade emitido por um técnico autorizado a apresentar os documentos de atualização cadastral.

Vender um prédio na prática não é mais possível se não resultar ajustar tanto no cadastro como no Município, mas mesmo que o cabeçalho cadastral não corresponda à realidade, se o plano arquivado no cadastro não mostrar exactamente o estado real do edifício, ou se os outros dados característicos da propriedade tais como consistência, categoria, renda classe e cadastral não são atualizados.
encontrar propriedades diferentes em comparação com os planos cadastrais é muito comum, por exemplo, como resultado de mudanças na distribuição de espaços interiores, tais como partições móveis, a criação de novas salas e banheiros.
Por isso, é sempre aconselhável verificar a conformidade cadastral desde o compromisso para evitar atrasos de atualizações devido a possíveis discrepâncias.
Estabeleceu o observância de um técnico, isso vai especificamente declarado dentro do ato pelo vendedor e o plano cadastral é anexado à escritura.

O que verificar antes de comprar uma casa?

Do ponto de vista urbano, é obrigatório verificar a legitimidade com que o edifício foi construído ou a ausência de abusos de construção.
o conformidade urbana é a correspondência entre o estado factual do edifício e o conjunto dos títulos de licença de construção, como a licença de construção, a licença de construção ou a licença de construção, que identificam toda a história do edifício, tanto como um todo como as unidades imobiliárias individuais.

Conformidade cadastral e urbanística


Portanto, é essencial que o estado de fato está em conformidade com o último projeto de construção apresentado e registrado pelo Município, caso contrário, as intervenções devem ser consideradas realizadas de forma abusiva ou irregular que não esteja em conformidade com as leis que regem intervenções de construção, TU DPR 380/01.
A renovação de um apartamento, por exemplo, com a relativa modificação da distribuição interna dos quartos ou a adição de banheiros é o caso típico para o qual a autorização do Município é necessária, obtida após a apresentação de um CILA, comunicação do início do trabalho declarado, o antigo DIA.
No caso em que essas intervenções foram sem permissão ou título de construção que autorizou, há uma discrepância.
Do ponto de vista cadastral, como já mencionado, o DL 78/10 obriga o vendedor a declarar a conformidade cadastral do estado de coisas com respeito aos planos arquivados na Agência de Terras.
o conformidade cadastral é, portanto, a correspondência entre o status factual da unidade imobiliária e os dados cadastrais relativos, bem como o plano correspondente. A Catasto, ou a antiga Agência de Terras, se fundiu com a Receita Federal, depende do Ministério da Fazenda, portanto, tem uma função tributária, ou seja, inerente aos impostos sobre propriedade, e ele não fornece dados confiáveis relativo ao título da propriedade, e menos ainda na legitimidade urbana dos edifícios, ou seja, diz-se que o que está presente no plano cadastral, foi concedido e autorizado pela cidade.
Em relação aos planos cadastrais, é essencial sublinhar que o desenho cadastral não é probativo, ou seja, o que é mostrado no plano cadastral não é uma autorização e não representa um construção de legitimidade; enquanto o documento administrativo municipal, arquivado e registrado, representa aquele que tem sido regularmente declarado e autorizado.
Parece um paradoxo, mas pode haver construções abusivas, mas empilhadas.

Complexo de edifícios


A legislação permite utilizar a assistência de um técnico qualificado que possa elaborar um certificado de conformidade no qual seja declarada a correspondência entre o estado e os dados cadastrais.
As consequências para um declaração falsa eles são importantes e podem até levar à nulidade do ato.
Diante disso, somente após a verificação do planejamento urbano regular, a propriedade administrativa pode proceder à verificação desse cadastral e não ao contrário.

Como regularizar quaisquer discrepâncias

Em relação ao cumprimento cadastral, se for verificado, a discrepância entre o estado de fato e o plano arquivado no registro de terras pode ser corrigida, mas somente se estivermos na presença de irregularidades sanitárias. Na realidade, as discrepâncias são inúmeras e cada caso merece uma avaliação e resolução específicas.
Caso você esteja na presença de pequenas diferenças, cujo movimento de uma porta ou divisória não tem relevância cadastral, pois mesmo que a variação da área útil das salas em questão não altere o número de cômodos e sua funcionalidade, a variação pode ser evitada, conforme descrito na Circular 02/2010 da Agência de Receitas. Neste caso, é sempre aconselhável, no entanto, solicitar a um técnico que declare o cumprimento do registro da terra para se eximir da responsabilidade pela interpretação do documento. entidade leve.
No caso em que as alterações feitas envolver um mudança significativa tais como a redistribuição de espaços interiores, ou seja, a criação de mezaninos, sanitários ou uma modificação do uso de superfícies descobertas, tais como varandas ou terraços, a apresentação do declaração de variação é obrigatório.
Diante disso, duas possibilidades são descritas:
- se eu intervenções feito no resultado passado regular, a operação de regularização consistirá em confiar a um técnico qualificado a elaboração da variação cadastral a ser entregue com o Procedimento DOCFA para o escritório provincial da Agência do Território, o cadastro. Em poucos dias, a documentação cadastral está pronta para ação;
- se ao invés disso eu intervenções feito no passado são sem autorização do Município a solução é mais complicada porque terá que verificar antes de tudo sua legitimidade urbana.
Neste caso, a primeira operação é fazer uma pesquisa inversa para verificar se existem permissões de construção ou autorizações que justifiquem o trabalho realizado, ou se, alternativamente, de acordo com o Regulamento de Construção e o Plano Geral do Município, é possível corrigir o abuso através do instrumento da SCIA em Sanatório ou CILA para trabalhos já realizados.
Posteriormente, e somente depois de ter regularizado do ponto de vista do edifício, o estado de coisas será possível prosseguir com o variação cadastral.



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