Compra e venda: quais s√£o as prote√ß√Ķes do comprador se o pr√©dio n√£o estiver dispon√≠vel

O que o comprador pode fazer quando percebe que a propriedade acess√≠vel est√° faltando? Quais a√ß√Ķes podem ser exercidas contra o vendedor?

Compra e venda: quais s√£o as prote√ß√Ķes do comprador se o pr√©dio n√£o estiver dispon√≠vel

Negociação imobiliária e praticabilidade

O contrato de compra de imóveis pode ser estipulado mesmo se o certificado de praticabilidade. No caso em que a propriedade é desprovida deste requisito essencial, a escritura para a transferência de propriedade permanece válida.

Qual é a viabilidade de uma propriedade

Quando se trata da usabilidade de um edifício, é feita referência ao documento que atesta a conformidade com os requisitos mínimos de salubridade, higiene e segurança do edifício e os sistemas instalados nele.
Desta forma, a conformidade do edifício com a regulamentação atual é certificada.
Houve uma diferença entre o certificado de praticabilidade e o certificado de habitabilidade, mas desde 2001 essa diferenciação desapareceu e estamos falando apenas de viabilidade.
Com a entrada em vigor do Decreto Legislativo 222/2016 já não existe o certificado de praticidade, como substituído pelo relatório certificado de praticabilidade.
Deve ser apresentado ao escritório municipal competente pelo proprietário da licença de construção, por quem apresentou o SCIA ou seus cessionários.

Entrega da propriedade


o prazo para apresentar o relatório é de 15 dias da comunicação da conclusão dos trabalhos. A apresentação pelo interessado deve ser acompanhada de uma declaração preparada por profissional habilitado. Com o sinal de viabilidade certificado na prática, a habitabilidade da propriedade é alcançada. Se não for apresentado dentro de um período de 15 dias, a parte obrigada incorrerá sanção administrativa.
A sinaliza√ß√£o deve ser realizada no caso de novas constru√ß√Ķes, reconstru√ß√Ķes, outras interven√ß√Ķes em um edif√≠cio j√° existente e para supereleva√ß√Ķes.

A propriedade com falta de praticabilidade não é negociável

o falta dell 'praticabilidade do edifício afeta substancialmente a sua comércio.
Vamos ver porque. Apesar de não impedir a circulação do ativo, como o ato de transferência permanece válido, sua ausência é configurada como uma quebra de contrato do vendedor de uma propriedade que tem a obrigação de entregar para o comprador o certificado de praticabilidade, em defeito de que a propriedade é incommerciabile.
Isto é alegado pelo Tribunal de Justiça Supremo Tribunal com a sentença n. 2294, de 30 de janeiro de 2017, relativa à venda de um edifício sem acessibilidade.
Neste ponto, tentamos entender o que se entende por incommerciability, um conceito referido na senten√ßa acima. O termo assume um significado primorosamente econ√īmico que vai al√©m da esfera legal, referindo-se a um edif√≠cio que, por n√£o ser acess√≠vel, n√£o √© muito atraente no mercado imobili√°rio.

Compra de imóveis


A liberação ou a inabilidade do contrato, durante a assinatura do contrato, pode de fato ser um elemento decisivo do consentimento. Se o comprador ainda estivesse interessado em comprar, ele poderia solicitar uma redução de preço.
O Tribunal de Cassa√ß√£o, com a decis√£o indicada, coloca, portanto, a √™nfase na fun√ß√£o econ√īmica social da propriedade im√≥vel, comprometida em caso de inviabilidade.

Vendedor padr√£o e aliud pro alio

O Tribunal de Cassação, além de destacar a incomparabilidade do edifício, concentra-se no responsabilidade contratual dell 'alienante em caso de não entrega da documentação necessária.
Reiterando uma orienta√ß√£o consolidada, o Supremo Tribunal considera a vendedor inadimplente as obriga√ß√Ķes decorrentes do contrato de venda e configura a falta de empregabilidade de uma hip√≥tese de entrega de aliud pro alio. Com estes termos queremos dizer a entrega de um coisa diferente daquele que foi acordado.
Casos em que o relato certificado de viabilidade n√£o foi apresentado do sujeito obrigado s√£o equiparados √† hip√≥tese em que a viabilidade est√° faltando inteiramente devido √† falta de condi√ß√Ķes necess√°rias para poder obt√™-lo. Neste caso, considere os defeitos estruturais de um edif√≠cio que tenha privado das condi√ß√Ķes de higiene e sa√ļde impostas pela lei.
Ambas as situa√ß√Ķes constituem um caso de n√£o de v√≠cio do bem vendido.
A falta de aceitabilidade n√£o pode ser remediada pelo fato de que o vendedor tenha feito um pedido de anistia ou o fato de que a propriedade foi anteriormente usada como moradia.
A obriga√ß√£o do vendedor de entregar o certificado de viabilidade √© atribu√≠vel √† obriga√ß√£o mais geral de entregar a propriedade em condi√ß√Ķes de servir a uso normal e gozo.
Na aus√™ncia de entrega, al√©m do comprometimento dos direitos de propriedade sobre a propriedade, haver√° uma viola√ß√£o do direito √† sa√ļde protegido pelo Artigo 32 da Constitui√ß√£o.
Uma vez que a obrigação de entregar os documentos atestando a viabilidade é estabelecida pela lei por parte do vendedor será até ele para ativar o procedimento relacionado a obter o mesmo, se a propriedade não era. O acordo entre as partes que estabelecem o contrário é reservado.
A configuração do caso descrito como uma entrega de aludido proio não de vício do edifício tem consequências sobre remédios legais ativado pelo comprador.
Daqui resulta que, para poder intentar uma ac√ß√£o judicial, n√£o ter√° de cumprir as condi√ß√Ķes rigorosas de caducidade e de prescri√ß√£o previstas em caso de defeito da coisa vendida.
O comprador terá 10 anos tempo para entrar com uma ação judicial contra o vendedor.
Dada a validade da loja, al√©m disso, o not√°rio a que as partes se voltaram, ser√° obrigado a prosseguir com a assinatura do contrato de venda. Em conformidade com suas obriga√ß√Ķes, ele deve informar o comprador da falta de aceitabilidade e inform√°-los das consequ√™ncias da n√£o-certifica√ß√£o. Tamb√©m ser√° tarefa do not√°rio transcrever no ato as cl√°usulas relativas a acordos espec√≠ficos entre as partes, a fim de evitar futuras disputas.

O que o comprador pode fazer em caso de indisponibilidade

Dado ofalha o vendedor, a parte lesada pode agir de acordo com os recursos previstos em lei. Para poder exercer a ação legal, o comprador tem o termo decenal de prescrição dos seus direitos.
Quais são as formas de proteção em favor decomprador em caso de aludir pro alio?
√Č bom saber primeiro que:

nos contratos com servi√ßos correspondentes, quando um dos contratados n√£o cumprir suas obriga√ß√Ķes, o outro pode, a seu crit√©rio, solicitar o cumprimento ou a rescis√£o do contrato, exceto em qualquer caso, a indeniza√ß√£o por danos. (Artigo 1453 do C√≥digo Civil).

Confrontada com a violação do vendedor, a outra parte pode, portanto, agir em tribunal pelarealização, pedindo ao juiz que ordene ao inadimplente que desempenhe o devido desempenho. O comprador pode então solicitar que o vendedor obtenha entregar o papers atestando a viabilidade da propriedade.
Alternativamente, você pode enviar uma solicitação judicial para obter o resolução o contrato pedindo-lhe por isso dissolução. Neste caso, estará dispensado de realizar sua performance ou, se já realizado, obterá a condenação da outra parte. retorno do que foi recebido.
Se o interessado tiver optado pela primeira hipótese, ele poderá sempre solicitar a dissolução do contrato até que obtenha a contraprestação devida. No caso de um pedido de resolução, o preenchimento não poderá mais ser solicitado.

Resolução de compra de imóveis


Da lei a possibilidade de perguntar ao compensação de dano sofrido pela não entrega do certificado de praticabilidade.
Outra solu√ß√£o legal √© aexce√ß√£o de falha. De acordo com as disposi√ß√Ķes do artigo 1460 do C√≥digo Civil italiano, no caso de o comprador ter sido demandado, ele pode objetar, em sua defesa, o n√£o cumprimento do vendedor.

Contrato preliminar e indisponibilidade

O que acontece em caso de contrato preliminar se, ap√≥s a conclus√£o do mesmo, o parte do comprador Voc√™ percebeu a falta de acessibilidade da propriedade que voc√™ est√° comprometido a comprar? Tamb√©m neste caso o vendedor que n√£o entregar a documenta√ß√£o atestando a praticabilidade incorre na viola√ß√£o de suas obriga√ß√Ķes contratuais.
O comprador pode legitimamente recusar para chegar à estipulação do contrato final de comprar e vender e obter o reembolso de qualquer depósitos e avanços pago anteriormente.



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