O regulamento do condomínio: obrigatória, função, natureza e aplicabilidade

O regulamento do condomínio é uma espécie de estatuto da estrutura que serve para regular a administração e manutenção das partes comuns do edifício.

O regulamento do condomínio: obrigatória, função, natureza e aplicabilidade

Conceito de regulação

L 'art. 1138, primeiro parágrafo, c. lê-se: quando em um prédio o número de condomínios é superior a dez, deve ser estabelecido um regulamento, que contém as regras sobre o uso de coisas comuns e a distribuição de despesas, de acordo com os direitos e obrigações de cada proprietário de apartamento, bem como regras para a protecção da decoração do edifício e as relativas à administração.

Regolamento

Não existe uma definição única de regulação de condomínio, nem a reforma do condomínio tem dado uma contribuição específica no assunto.
Alguns estudiosos eles alegam que o regulamento é como uma lei dentro do condomínio, outros propõem uma interpretação mais aderente ao ditado normativo que fala de um documento (neste caso, como veremos uma resolução) que contém as regras relativas ao uso das partes comuns.
A última definição não leva em conta que o regulamento c.d. contratual (que será discutido mais adiante) também pode conter regras que podem afetar a propriedade exclusiva.
De acordo com o Supremo Tribunalem vez disso a regulação do condomínio, que são a origem e o procedimento de formação e, portanto, mesmo quando tem caráter contratual, configura-se, em relação à sua função específica de constituir uma espécie de estatuto da comunidade do condomínio, como um ato que visa com um conjunto de regras legalmente vinculativas para todos os membros desta comunidade, numa relação multi-subjectiva conceptualmente única e para actuar como uma fonte de obrigações e direitos não tanto para a comunidade como tal, mas especialmente para condomínios individuais (Cass. 29 de novembro de 1995 n. 12342).
Em qualquer caso seja qual for a definição de regulamento o que mais concorda, o ponto fixo é que em um condomínio onde haja pelo menos onze participantes, um regulamento deve ser elaborado.

Função do regulamento

Função principal deste regulamento é regular o uso de coisas comuns, fornecer os critérios para a alocação de despesas (para o regulamento deve ser anexado às tabelas millesimal), definir as regras para proteger a decoração do edifício e as relacionadas com a administração do comum.
Poucos, simples exemplos eles esclarecerão o escopo do ditame normativo.
O regulamento pode regular ouso da área de estacionamento comum através de um critério de uso de retorno, deve indicar como alocar despesas individuais em conformidade com os critérios de subdivisão previstos pelos artigos 1123, 1124, 1126 do Código Civil, podem submeter a emissão de placas e similares à opinião da assembléia e / ou diretor por razões de proteção da decoração do edifício e finalmente estabelecer, além do que já indicado por lei, regulamentos adicionais relativos aos métodos de realização da reunião ou prevendo a criação do conselho de condomínios. Isto respeita obrigatória e função.
Como podemos chegar ao treinamento do regulamento do condomínio?

Procedimento para a formação do regulamento

Este tema nos apresenta a do natureza do regulamento.
Nos complexos imobiliários com mais de dez participantes (mas não é raro nem os menores) geralmente é o construtor que no momento da venda das unidades imobiliárias individuais insere o regulamento do condomínio na escritura de venda.
Este regulamento é dito contratual (ou negociação) como aceito e assinado por todos os condomínios.
Pode acontecer que o fabricante não inclua nos contratos e que os condomínios devem estar na Assembléia para votar. Nestas circunstâncias, cada condomínio pode tomar a iniciativa de treinar e / ou rever o regulamento existente (art. 1138, segundo parágrafo, c.). É o CHAMADO regulação de uma natureza de montagem que, para ser válido, terá de informar a maioria dos votos dos presentes na reunião que representem pelo menos 500 milésimos.

Regolamento condominiale

finalmente se não for possível formar um regulamento na Assembleia Geral, cada condomínio pode recorrer à Autoridade Judicial para que seja o mesmo a fornecê-la. Este é o caso do c.d. resolução judicial que só pode ser adotado em condomínios onde é obrigatório tê-los (no ponto Trib. di Trapani 28 de fevereiro de 2008).
Nesta doutrina, não há unidade de pontos de vista sobre este ponto. Para a formação judicial do regulamento, ver Rezzonico, Manual do condomínio, IlSole24Ore, 2008, contra Branca, Condomínio Comunhão em edifícios, Zanichelli, 1982.
A diferença entre os três tipos de regulação não é apenas nominal, mas pode se estender ao conteúdo.
Assim, enquanto o regulamento acionistas e isso judicial pode conter regras destinadas exclusivamente à implementação do conteúdo do art. 1138, primeiro parágrafo, c.c., que contratual - sendo de fato um acordo de negociação entre todos os participantes do condomínio - pode limitar os direitos de cada condomínio na propriedade exclusiva.
Para exemplificar: apenas o regulamento c.d. contrato pode proibir o uso de unidades imobiliárias para estudo, laboratório, etc. É uma mera faculdade e não uma obrigação.
Precisamente em matéria de proibições la reforma do condomínio previu uma novidade que muito contribuiu para discutir e que, no final, parece ser considerada válida apenas para os regulamentos de montagem.
Nós estamos falando sobre o novo quinto parágrafo do art. 1138 c.c. em cuja mente, as regras do regulamento não podem proibir possuir ou manter animais de estimação.
Mas o regulamento contratual pode ser em todos os aspectos em conformidade com uma natureza de montagem.
Isso significa que um regulamento de negociação pode também conter cláusulas que implementem meramente a arte acima mencionada. 1138 c.c. Isso tem um efeito imediato aspecto prático em termos de maiorias necessárias para a modificação do regulamento.
Como foi corretamente observado pelo Supremo Tribunal de Cassaçãode fato para determinar a natureza contratual dos regulamentos são exclusivamente as cláusulas que restringem os direitos dos condomínios em propriedades exclusivas (proibição de alocar a propriedade para um estudo radiológico, um círculo, etc.) ou comum (limitações no uso de escadas, pátios, etc.). ), ou aquelas cláusulas que atribuem a alguns condomínios direitos maiores do que outros (Parecer nº 208 de 1985, nº 3733 de 1987.854 de 1997). [...] Consequentemente, embora seja necessária a unanimidade do consentimento dos condomínios para modificar o regulamento convencional, como entendido acima, tendo essa mesma eficácia vinculante do contrato, é, em vez disso, uma decisão majoritária da assembléia dos participantes para a comunhão fazer alterações ao regulamento que não tem essa natureza. E uma vez que apenas algumas cláusulas de um regulamento podem ser de natureza contratual, a unanimidade dos consentimentos é necessária para a modificação dos mesmos e não das demais cláusulas para as quais a variação é suficiente, a resolução da Assembléia adotada com a maioria prescrita pelo art. 1136 2 parágrafo do código civil (Cass. SS.UU. 30 de dezembro de 1999 n. 943).

Cumprimento do regulamento e penalidades

Uma vez estabelecida, vinculativa e natureza do regulamento, vale a pena perguntar: quem é obrigado a respeitá-lo? A questão merece uma resposta detalhada com base na natureza do regulamento.
Na presença de um regulamentos de montagem, assim como a judicial, que é equivalente em todos os aspectos à primeira, será obrigatória para todos os condomínios, bem como para os seus cessionários (essencialmente os compradores do apartamento) e os herdeiros. Tanto é inferido da arte. 1107 c.c. ditada em matéria de comunhão, mas também aplicável em matéria de condomínio, em virtude da referência contida no terceiro parágrafo do art. 1138 c.c.
Diferente é o discurso para o regulamento c.d. contratual. Neste caso, uma vez que é um contrato real, terá efeito apenas entre as partes (artigo 1372 do Código Civil) A fim de se opor ao novo condomínio, portanto, duas circunstâncias devem ser utilizadas em alternativa: a) o regulamento deve ser anexado ou pelo menos lembrado e expressamente aceito na escritura de compra da unidade imobiliária; b) ou no momento da venda da primeira unidade imobiliária (ou seja, quando o condomínio nascer), o mesmo deve ser transcrito em registros públicos de imóveis.
Neste último caso para vendas subsequentes, a menção nas escrituras de compra não será necessária, pois a transcrição fará com que seja aplicável a todos os compradores subsequentes (Artigo 2643 e artigos subsequentes do Código Civil).
A reforma do condomínio e recentemente o decreto Itália Destino eles previam o poder da reunião para impor sanções para o caso de violação do regulamento, se tal decisão estivesse prevista no próprio regulamento.
Foi, na verdade, um simples atualização de valores e uma especificação do assunto que pode impor uma sanção na verdade já prevista no antigo marco regulatório.



Vídeo: Responsável legal de um condomínio e a obrigação de atualização na receita federal