Repartição das despesas do condomínio: o que vai mudar com a reforma?

Entre os temas que teriam merecido mais atenção no contexto da reforma do condomínio e que, ao invés, sofreram poucas mudanças estão os custos.

Repartição das despesas do condomínio: o que vai mudar com a reforma?

Spese condominiali

Custos propriamente ditos, isto é, sobre os itens de custo a serem suportados pelos condomínios individuais, reforma do condomínio (Lei nº 220/2012) introduz poucas novidades.
Entre estes o contido no primeiro parágrafo doart. 1130-bis código comercial. em mente de que:
A assembleia de condomínio pode, a qualquer momento ou para anuidades mais especificamente identificadas, nomear um auditor para verificar a contabilidade do condomínio. A resolução é tomada com a maioria exigida para a nomeação do diretor e a despesa relacionada é compartilhada entre todos os condomínios com base nos milésimos de propriedade.

Menos preciso, mas ainda idêntico em substânciaart. 71-ter disp. att. código comercial. em relação ao site do condomínio.
Em substância, portanto, o lintel do sistema de alocação de custos permanece a arte. 1123 c.c. de acordo com o qual:
As despesas necessárias para a conservação e aproveitamento das partes comuns do edifício, para a prestação de serviços no interesse comum e para as inovações deliberadas pela maioria são suportadas pelos condomínios na proporção do valor da propriedade de cada um, salvo acordo em contrário..
o reforma, portanto, representa, de certa forma, uma oportunidade perdida.
Alguns exemplos para explicar melhor isso conceito.

Repartição dos custos relacionados com varandas

Até à data e também após a entrada em vigor da lei n. 220/2012 o mesmo deve ser dito na jurisprudência.
A utilização da condicional deve-se ao facto de a reforma introduzirart. 1117 c.c. uma referência à fachada; com este termo identifica-se a parte da frente de um edifício com referência ao chamado principal, em suma, o que está voltado para a rua pública, bem como para os internos.
Em essência é legítimo perguntar a si mesmo: nomeando a fachada, o legislador pretendia incluir a frente das varandas entre as áreas comuns?
Então, não continuaria a valer o que diz Supremo Tribunal quer dizer que é claro que as varandas não são necessárias para a existência ou uso, nem são destinadas ao uso ou para o serviço de todo o edifício: é evidente que não há função comum de varandas, que normalmente são usados ​​apenas para os pisos ou partes do piso, a que eles acessam.
Por outro lado, somente em determinadas situações de fato, determinadas pela conformação arquitetônica particular do edifício, as sacadas podem ser consideradas da mesma forma que os andares, que também pertencem em propriedade (superficial) aos proprietários dos dois andares entre si. acima e cujas despesas são suportadas por cada um deles pela metade (artigo 1125 do Código Civil).

Ripartizione spese condominiali

Para ser honesto, é possível aplicar, por meio da interpretação extensiva, a disciplina estabelecida pela disposição mencionada no art. 1125 para a hipótese não contemplada das varandas apenas quando a mesma razão existe.
No entanto, a relação consiste na função, isto é, no fato de que a sacada - como o teto, a abóbada e o chão - atua simultaneamente como suporte para o piso superior e para cobrir o piso inferior. (Cass. 21 de janeiro de 2000 n. 637).
Isto diz respeito a i varandas chamado recesso.
Quanto ao chamado sacadas salientes afirma-se, mesmo aqui há muito tempo, que eles representam uma extensão da correspondente unidade imobiliária, pertence exclusivamente ao proprietário deste; somente os revestimentos e elementos decorativos da frente e da parte inferior devem ser considerados bens comuns a todos, quando se encaixam na fachada do edifício e contribuem para torná-lo esteticamente agradável (ver, por fim, Cass. 23 de setembro de 2003 n. 14076) (Bem Cass. 30 de julho de 2004, n. 14576).
Resumindo: um maior clareza teria sido muito útil.

Distribuição da remuneração do administrador entre proprietário e inquilino

No ponto a lei não diz nada específico nem no código civil nem na lei n. 392/78 que no art. 9 identifica os encargos a serem suportados pelo inquilino.
De acordo com a jurisprudência, mas muitas vezes a prática é contrária, despesas relativas à remuneração do administrador e a do seguro de construção deve sempre ser paga pelo proprietário desde tendo origem e fundamento nos direitos dominantes sobre as partes comuns, para os primeiros, e como realizado para assegurar a preservação das situações dominicais para os últimos (assim Tribunal de Roma, 13 de julho de 1992, ver também Cass. 11 de novembro de 1988 n. 6088).
A questão, para ser honesta, é apenas sobre o condomínio em poucas palavras, desde que o inquilino não seja obrigado à propriedade, mas apenas ao proprietário da unidade imobiliária.

Repartição de despesas para o braga

De acordo com uma primeira orientação a presunção de co-titularidade, prevista no art. 1117 do Código Civil, n. 3, também para o sistema de drenagem de água, opera com referência à parte da usina que coleta a água proveniente dos apartamentos e, portanto, que apresenta a aptidão para uso e aproveitamento coletivo, com a exclusão dos dutos ( incluindo acessórios de conexão) que, ramificando-se a partir da coluna de descarga de condomínio, servir um apartamento de propriedade exclusiva (Cass. n. 19045/10).

Pagamento spese condominiali

Mais recentemente, a Suprema Corte concluiu na direção oposta, afirmando que nos termos do art. 1117, parágrafo 3º do Código, a propriedade dos tubos de descarga dos condomínios individuais se estende até o ponto de sua conexão com o enxerto na coluna vertical, na altura de cada andar do edifício. Daqui decorre que a parte da coluna de drenagem que, ao nível dos andares individuais do edifício do condomínio, atua como uma ligação entre essa coluna e a descarga dos apartamentos individuais (braga) deve ser classificada como um condomínio, precisamente em relação à sua função e como está estruturalmente ligado à seção vertical do dreno, da qual é parte essencial (Cass. 19 de janeiro de 2012 n. 778).
Em última análise, no tema da alocação de despesas, a lei de reforma do edifício poderia ter sido muito mais eficaz.



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