Desagregação das despesas do condomínio por facta conclusentia

No que diz respeito ao compartilhamento de despesas condominiais, a jurisprudência considera legítimo utilizar um critério de divisão aprovado pela facta concludentia.

Desagregação das despesas do condomínio por facta conclusentia

Taxas de condomínio

Repartição das despesas

Cada proprietário de uma unidade imobiliária localizada em um condomínio é obrigado a para pagar as despesas do condomínio pelo simples fato de ser o proprietário desse ativo.
Este princípio geral - que é então graduado em relação ao tipo particular de bens e serviços que o condomínio goza - pode ser encontrado em uma série de regras ditadas pelo código civil, bem como pelointerpretação doutrinário-jurisprudencial do mesmo; vamos começar com as regras.
Na mente deart. 1118 c.cNa verdade, cada condomínio cujo direito sobre as coisas comuns é proporcional ao valor milésimo (artigo 69 cc) da unidade imobiliária de sua propriedade, a menos que disposições especiais estejam contidas nas leis especiais, não pode escapar à obrigação de pagamento de despesas para a conservação das partes comuns.
em resumo a obrigação de pagamento é estabelecido por lei e deriva de ser proprietários; doutrina e jurisprudência classificaram essa obrigação, como vínculo propter remisto é, uma obrigação ligada ao direito real (propriedade, usufruto, etc.) e que circula com ela (cf. Cass. 18 de abril de 2003 n. 6323).
Vendeu o apartamento - exceto no caso de solidariedade por falta de comunicação da cópia autêntica da escritura ao administrador - o cedente não é mais obrigado para o condomínio com relação às despesas acumuladas após a venda.
Esclarecido este aspecto é útil para entender de que maneira as despesas do condomínio devem ser compartilhadas e porque certos comportamentos, mesmo que não sancionados em acordos escritos, a chamada conclusão de facto, podem assumir importância.

Repartição das despesas do condomínio

Despesas devem ser dividido de acordo com os critérios indicados pela lei (ou por um acordo diferente entre todos os condomínios), mesmo se os comportamentos finais (chamados facta conclusentia) de sentido oposto conferem legitimidade aos critérios concretamente aplicados.
O critério geral é ditado porart. 1123, primeiro parágrafo, c. e prevê que certas despesas, ou seja, os custos inerentes à conservação das partes comuns, inovações e prestação de serviços no interesse comum devem ser divididos entre os condomínios de acordo com os milésimos de propriedade.

Repartição das despesas do condomínio

Este critério é mitigado do segundo parágrafo do mesmo artigo, no espírito do qual, se as coisas servem os condomínios em diferentes graus, as despesas devem ser repartidas de acordo com o uso que cada um pode fazer delas. Esta regra geral é então retomada nos artigos subseqüentes 1124 e 1126 c.c.
O terceiro parágrafo, finalmente, especifica que, se algumas coisas não servem de forma alguma a uma parte dos condomínios, as despesas que lhes dizem respeito devem ser arcadas apenas por aqueles que se beneficiam desses ativos; é o caso do chamado condomínio parcial.
Neste contexto pode acontecer que:
(a) o administrador o aloca na alocação das despesas corretamente;
b) o administrador compartilha a despesa erroneamente e a assembléia aprova essa divisão;
c) a montagem decidir um colapso difere dos critérios legais.
Nestes últimos dois casos a decisão deve ser considerada anulável para a hipótese referida na alínea b), devendo ser considerada nula no caso de uma renúncia voluntária não adotada com o consentimento de todos os condôminos (cf. Cass. 18 de janeiro de 2010 n. 657).
O que acontece, no entanto, se contra uma renúncia voluntária mas não por unanimidade quaisquer concursos de condomínios e de fato todos se encaixam de bom grado?
o comportamentos orientados univocamente eles podem assumir o papel de acordo derrogatório tácito?

Facta conclusentia

Com a palavra latina facta conclusentia (comportamentos literalmente conclusivos), nos referimos àquela conduta tácita a partir da qual é possível deduzir a aceitação de uma dada situação factual que reverbera seus efeitos também em termos legais.
Para a questão, em substância, respondeu - por último em ordem de tempo - a Corte de Milão com sentença nº 10802 de 5 de setembro de 2014.
De acordo com o juiz milanês na questão de regular a distribuição das despesas do condomínio e aplicar os critérios legais ou contratuais, o acordo de modificação pode ser considerado aperfeiçoado também para conclusão de fato.
Esta circunstância modificadora pode ser deduzida:
a) de participação com o voto a favor das repetidas decisões tomadas pela assembléia do condomínio para alocar as despesas com base em um critério diferente daquele ditado pelo art. 1123 cc;
b) também deaquiescência mostrado para a execução destas resoluções.
Observe as decisões da assembléia de fato, se ele não participasse, ele pode ser considerado um comportamento revelador da vontade do condomínio com relação à aplicação do critério de distribuição decidido aqui (ver Tribunal Milan, 5 de setembro de 2014, nº 10802).
Mesmo a Suprema Corte, quando se expressou sobre o assunto, reconheceu o valor modificador dos chamados comportamentos conclusivos (facta conclusentia, cfr. Cass. 24 de maio de 2013, n. 13004), uma vez que estão relacionadas com questões não relacionadas com direitos reais, mas apenas com as obrigações de pagamento de somas em dinheiro.



Vídeo: