APE e vendas preliminares

O D.L. 63/2019 estabelece que o propriet√°rio deve disponibilizar o certificado de desempenho energ√©tico (EPA) no in√≠cio das negocia√ß√Ķes para venda.

APE e vendas preliminares

attestato di prestazione energetica

o D.L. 63/2013, em seguida, convertido para a Lei 03 de agosto de 2013 n.90, fez mudan√ßas significativas nas negocia√ß√Ķes de venda de im√≥veis e consequentemente tamb√©m ao preliminar, em particular no que diz respeito √† obriga√ß√£o de fornecer e entregarCertificado de Desempenho Energ√©tico (APE).
A este respeito, lembro-me que o mesmo decreto introduz oAPE em vez deACE (Certificado de Certifica√ß√£o Energ√©tica). O EPA √© um documento que substancialmente n√£o muda em rela√ß√£o ao ACE anterior e que, em palavras simples, sempre fornece as mesmas indica√ß√Ķes sobre o consumo de energia do edif√≠cio.

Regulamentos sobre APE e preliminares antes do D.L. 63/2013

Anteriormente ao D.L. 63/2013, por ocasião da transferência de uma propriedade para consideração, era obrigatória a produção do certificado de certificação energética no momento da assinatura do ato de transferência (no momento da escritura final então e não obrigatória antes), para qual o certificado foi e ainda permanece fixo.
Se a oferta de venda for informada em an√ļncios comerciais, a obriga√ß√£o teve preced√™ncia sobre a estipula√ß√£o da escritura, uma vez que dentro do pr√≥prio an√ļncio a classe energ√©tica da propriedade e o √≠ndice relativo de desempenho energ√©tico no inverno j√° deveriam ter sido fornecidos. Esta √ļltima obriga√ß√£o era v√°lida (e v√°lida) para qualquer meio de difus√£o do an√ļncio: jornais, internet, an√ļncios em ag√™ncias imobili√°rias, r√°dio, televis√£o, etc.

Altera√ß√Ķes introduzidas pelo D.L. 63/2013

Com o D.L. 63/2013 uma importante novidade apareceu. Eu cito o decreto: o propriet√°rio deve disponibilizar o Certificado de Desempenho Energ√©tico ao potencial comprador ou novo inquilino no in√≠cio das respectivas negocia√ß√Ķes e entreg√°-lo no final da mesma..
Dessas poucas linhas deduzimos muitas informa√ß√Ķes importantes. Primeiro de tudo falamos sobre disponibilizar EPA desde o in√≠cio das negocia√ß√Ķes. Isso significa que a EPA deve estar dispon√≠vel muito antes do contrato preliminar ser assinado ou bem antes do contrato de transfer√™ncia ser assinado, no caso de as partes pretenderem abandonar a fase preliminar do contrato.

preliminare di vendita

Em segundo lugar, falamos sobre disponibilizar primeiro e depois sobre entregar o EPA. Daqui resulta que a obriga√ß√£o de entrega n√£o √© imediata, mas √© a a√ß√£o para disponibilizar o documento, permitindo assim que o comprador conhe√ßa as informa√ß√Ķes nele contidas. A obriga√ß√£o de entregar o documento original s√≥ ocorre no final das negocia√ß√Ķes, em seguida, no momento do contrato preliminar ou quando um acordo √© alcan√ßado para o contrato de transfer√™ncia, no caso em que √© decidido pular a fase preliminar.
Conclui que agora o proprietário é necessário para:
- dotar a propriedade Certificado de Desempenho de Energia ao mesmo tempo em que toma a decis√£o de vender, independentemente de a publicidade ser ou n√£o utilizada;
- disponibilizar o APE ao potencial comprador no in√≠cio das negocia√ß√Ķes de compra e venda;
- entregar A EPA ao comprador no momento em que o acordo preliminar é assinado ou quando um acordo é alcançado para estipular a ação definitiva nos casos em que a fase preliminar é omitida.

O que escrever no preliminar

A entrada em vigor de novas obriga√ß√Ķes relativas ao APE e √† venda de bens im√≥veis torna adequado incluir no preliminar algumas novas indica√ß√Ķes, a fim de testemunhar a informa√ß√£o correta dada ao comprador.
√Č de fato aconselh√°vel apontar no preliminar que a propriedade que est√° sendo vendida √© talentoso Certificado de Desempenho Energ√©tico e que este documento foi disponibilizado do comprador promissor pelo vendedor desde o in√≠cio das negocia√ß√Ķes para a venda.
Se a propriedade foi anunciada atrav√©s de an√ļncios, √© √ļtil relatar que a classe energ√©tica da propriedade foi publicada na mesma, acompanhada do √≠ndice de desempenho energ√©tico de inverno.
Finalmente, deve-se notar que o Certificado de Desempenho Energ√©tico foi entregue do vendedor para o comprador promissor no final das negocia√ß√Ķes durante a estipula√ß√£o do preliminar. Se voc√™ quiser, tamb√©m pode antecipar o afirma√ß√£o que geralmente √© feito pelo comprador durante a escritura definitiva, ou seja, o comprador recebeu informa√ß√Ķes sobre o desempenho energ√©tico da propriedade e tamb√©m o APE relacionado.

compravendita

Pode ser da √ļltima anexar APE na etapa preliminar, a fim de documentar efetivamente o cumprimento das obriga√ß√Ķes previstas em todas as etapas da negocia√ß√£o. Lembre-se que a alega√ß√£o n√£o √© obrigat√≥rio, √© apenas uma aten√ß√£o extra, e a falha em anexar a API √† preliminar n√£o afeta a validade do ato.
Falha ao conectar o APE aoato final de compra e venda em vez disso, torna o ato nulo. No entanto, isso é válido no momento, uma vez que a proposta de substituir a nulidade de contratos de compra e venda sem um APE com multa de 500 euros está sendo considerada.



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