Trabalhos extraordinários de tamanho considerável em um condomínio

O trabalho extraordinário nem sempre é significativo, pelo que a maioria qualificada é ex art. 1136, co.4. Em dúvida, o juiz decidirá.

Trabalhos extraordinários de tamanho considerável em um condomínio

Trabalhos extraordinários de tamanho e montagem consideráveis

o gestão de partes comuns inclui vários tipos de intervenções.

manutenção

O condomínio de fato existe porque tem partes comuns, e existe justamente para cuidar delas; a tarefa da decisão sobre se e quais funciona para realizar é normalmente delegado à assembléia, que será convocada pelo diretor (excepcionalmente, em caso de trabalho extraordinário urgente, esta tarefa pode ser exercida diretamente ao administrador, mas ele terá então que se reportar à primeira assembléia útil (artigo 1135 c.c.)); na realidade, mesmo o condomínio único pode lidar diretamente com a intervenção, mas depois retaliar o edifício, demonstrando a urgência do trabalho (art. 1134 c.c.).
Entre os tipos de empregos hipotéticos, encontramos trabalhos de manutençãoe entre estes, temos trabalhos ordinários e trabalhos extraordinários. Mais uma vez, no contexto de obras extraordinárias, uma categoria específica é dada por trabalhos extraordinários de tamanho considerável.
Para os fins da identificação exata da maioria para um aprovação regular da assembleia geralEntre os extraordinários trabalhos de manutenção, a maioria qualificada é necessária apenas para grandes obras. Nos termos do art. 1136, co. 4, de fato, as resoluções relativas (a reconstrução do edifício o) reparos extraordinários de tamanho considerável eles devem sempre ser tomados com o maioria dos participantes e pelo menos metade do valor do edifício. Ou seja, a maioria prescrevia normalmente apenas para as resoluções tomadas na primeira chamada.
É bom ter em mente que, embora a norma use a expressão consertona realidade, a referência é dada à categoria mais geral de manutenção (extraordinária).

Maioria qualificada e assembléia

A norma sobre as maiorias para o trabalhos extraordinários de tamanho considerável é confirmado pelo reforma do condomínioque, na nova versão, somam-se às hipóteses já existentes, (reconstrução do prédio e extraordinárias reparações extraordinárias) outras hipóteses, como as resoluções referidas nos artigos 1117-quater (proteção do uso pretendido), 1120, segundo parágrafo (inovações, especificamente indicadas), 1122-ter (sistemas de videovigilância nas partes comuns), bem como 1135, terceiro parágrafo (participação e colaboração em projetos, programas e iniciativas territoriais), prescrevendo a maioria dos participantes e pelo menos a metade do valor do edifício.
Após a reforma, eles devem ser aprovados pela assembléia com um número de votos representando a maioria dos participantes e pelo menos dois terços do valor do edifício, as resoluções referidas no primeiro parágrafo do artigo 1120 (inovações destinadas a melhorar ou a utilizar com maior conforto ou a aumentar a eficiência das coisas comuns) e o artigo 1122-bis, terceiro parágrafo (recepção não centralizada de rádio e televisão e produção de energia a partir de fontes renováveis).
Até a reforma, um requisito semelhante era válido apenas para as deliberações sobre as inovações previsto no primeiro parágrafo do artigo 1120, que teve de ser sempre aprovado com um número de votos correspondente à maioria dos participantes no condomínio (e não os oradores, como hoje) e dois terços do valor do edifício.

Cancelamento das resoluções que aprovam sem as maiorias necessárias

Manutenção predial

As resoluções dos acionistas podem ser contestadas por anulabilidade ou invalidez. A diferença substancial entre os dois defeitos, do ponto de vista prático, é dada pelos termos aos quais o recurso judicial da resolução está sujeito. Em caso de anulação, evidentemente, o menor vício entre os dois, o prazo é de trinta dias, a partir da data da resolução para o dissidente ou abstenção e da data da comunicação da resolução para os ausentes. No caso de nulidade não há prazo: segue-se que a existência da nulidade pode ser contestada a qualquer momento. Do ponto de vista dos efeitos, uma resolução nula não é capaz de produzir efeitos legais, como um contrato nulo. Uma resolução anulável, no entanto, se não for contestada nos termos previstos pelo art. 1137 torna-se definitivo (O condomínio em edifícios, por A. Gallucci, Cedam, p. 390).
Claro, ele vai ficar no juiz encontrar ou não a presença do defeito da resolução e portanto poderá considerar que há anulabilidade e não nulidade e no caso detectar o atraso do recurso.
A violação das regras sobre maiorias qualificadas complementa a jurisprudência consolidada (do Supremo Tribunal de Justiça n.º 4806/2005 em diante) um caso de anulação da resolução.

Identificação da entidade considerável no julgamento

Como disse é o juiz que tem que colocar a última palavra sobre a legitimidade ou não da resolução. Quanto mais vagos os conceitos legais envolvidos, maior a discrição do juiz. Um caso típico de amplo critério do juiz é precisamente o de identificar a quantidade considerável de trabalho extraordinário, um conceito central, do qual dependerá a anulação da resolução, se aprovado com uma maioria inferior à prescrita pelo art. 1136, co.4, c.c.
Portanto, para obter a aceitação do pedido em juízo, o condomínio deve também provar a entidade notável de trabalhos de manutenção extraordinários.
De acordo com a jurisprudência, com o propósito de identificar os entidade notável, o juiz pode levar em conta, sem restrições, bem como o valor total do pagamento necessário, incluindo a relação entre esse custo, o valor do prédio e a despesa proporcionalmente caindo sobre os condomínios individuais (veja o último Box No. 25145 de 26 de novembro de 2014, mas também Cass. n.26733 / 2008 e Cass. n.810 / 1999).

Ónus da prova em processo civil

No julgamento civil, é de fato um dever da parte que ativa o julgamento mostrar os fatos que são a base de sua aplicação (art. 2697 c.c.).
De facto, o juiz não pode ser levado a tribunal e anulado na contraparte arguida nesse acórdão, mesmo que em parte. Portanto, no caso de obras extraordinárias em condomínio, se se assume que estes foram deliberados em violação das normas da maioria, terá que se provar não só do caráter extraordinário, mas também da entidade notável. Foi estabelecido que não será suficiente apelar para o princípio da não-contestação e assinalar que a outra parte não se opôs à falta de entidade notável.
É verdade que a não contestação dos fatos afirmados a contraparte equivale a afirmá-las, mas não quando esses fatos são substancialmente controversos, se, por exemplo, o condomínio aprovar o trabalho sem a maioria qualificada, não considerando-os como extraordinários e muito menos substanciais (ver Cass. 25145/2014). Em uma inspeção mais próxima, na verdade, isso implicaria uma reversão do ônus da prova.
Finalmente, o juiz, com base nas evidências, determina se o requisito existe ou não, e se não (do requisito ou prova do requisito), rejeitar o requerimento. Então ele recentemente decidiu a sentença do Corte de Cassação n. 25145 de 26 de novembro de 2014, para o qual a identificação, para efeitos do artigo 1136, quarto parágrafo, do civ. (aprovação por maioria dos participantes representando metade do valor do edifício), da entidade notável os reparos extraordinários são remetidos, na falta de um critério normativo, para a avaliação discricionária do juiz de mérito (para quem a ilegitimidade da resolução deve fornecer todos os elementos necessários para sustentar sua suposição).



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