Todas as notícias fiscais sobre arrendamentos curtos

O D.L. 50-2019 traz novidades na disciplina tributária de arrendamentos curtos. Procedimentos subseqüentes e um Guia indicaram métodos de aplicação e esclarecimentos.

Todas as notícias fiscais sobre arrendamentos curtos

Regime fiscal de curto prazo: estrutura de mudanças regulatórias

Arrendamento curto

o regime tributário qualquer arrendamentos curtos, com o D.L. n. 50 de 2017 passou por importante notícia.
As disposições do Decreto foram então integradas e esclarecidas pelo conteúdo de atos subseqüentes, como a Prestação do Diretor da Receita Federal de 12 de julho, a Resolução 88 de 5 de julho, a Circular da Receita Agência 24E de 12 de outubro.
A Agência, em outubro de 2017, também publicou um Guia, um vídeo e slides para fins de divulgação, que certamente serão úteis para um entendimento mais simples (e aplicação) do assunto.
Por favor, consulte a página do site daAgência de receita dedicado.
Vamos começar a partir da apresentação concisa do que está contido na arte. 4 do D.L. n. 50/2017 e depois passar para os outros atos mencionados.
Como sempre nos referimos à leitura completa dos textos referidos e ao conselho de um especialista.
Nós especificamos que muitas vezes no idioma falado em referindo-se aos locais também usamos a expressão rendas, então no nosso caso, aluguel de curto prazo; Também usaremos essa expressão, mas lembre-se de que o correto do ponto de vista legal são locais curtos.

D.L. 50/2017: novo regime fiscal para arrendamentos curtos

A nova legislação está contida noart. 4 do D.L. n. 50/2017 (a partir de agora, artigo 4.º), que contém, em poucas palavras, as seguintes disposições.
Primeiro de tudo, a arte. 4 circunscreve o âmbito de aplicação do novo regime, dando um definição de arrendamentos curtos.
Então, para arrendamentos curtos, precisamos entender

As locações de edifícios para uso residencial não superiores a 30 dias, incluindo as que prevejam o fornecimento de roupa de cama e serviços de limpeza para instalações, estipuladas por pessoas singulares, fora do exercício de actividades empresariais. a empresa, diretamente ou através de assuntos que realizam atividades de intermediação imobiliária, ou seja, sujeitos que administram portais de telemática, colocando pessoas em busca de um imóvel em contato com pessoas que possuem unidades imobiliárias para locação (Artigo 4, parágrafo 1).

Para esses arrendamentos, existe a possibilidade, se estipulado em 1º de junho de 2017, de cupom seco, com a alíquota em 21%.
O cupão seco (previsto no artigo 3.º do Decreto Legislativo n.º 23/2011) é resumido

o imposto de substituição do imposto de renda pessoal e impostos adicionais relacionados, bem como qualquer registro e imposto de selo sobre o contrato de arrendamento, referido no Artigo 3 do Decreto Legislativo 14 de março de 2011, no. 23 (Ad Directe AdE, 12 de julho de 2017).

Esta opção também é fornecida para

os honorários brutos, decorrentes dos contratos de sublocação e contratos de interesse pecuniário celebrados pelo mutuário, relativos ao gozo do imóvel por terceiros (art. 4º, § 3º).

abrangidos pela definição de arrendamentos curtos, conforme indicado.

agência imobiliária

Artigo. 4 refere-se, então, a um regulamento para a definição dos critérios segundo os quais a atividade de arrendamento em questão deve ser presumida de forma empreendedora, de acordo com o artigo 2082 do código civil e com a disciplina sobre renda corporativa referida no art. texto único do imposto de renda, conforme o Decreto do Presidente da República, de 22 de dezembro de 1986, n. 917, também quanto ao número de imóveis arrendados e ao prazo do arrendamento em um ano civil (Artigo 4, parágrafo 3-bis).

É então fornecido para aqueles que realizam atividades de

corretagem imobiliária, bem como aqueles que gerenciam portais de telemática, colocando pessoas em busca de um imóvel em contato com pessoas que possuem unidades imobiliárias para locação (Artigo 4, parágrafo 4).

a obrigação de comunicar (até 30 de junho do ano seguinte à conclusão do contrato) os dados relativos aos contratos de arrendamento de curto prazo por eles assinados.
Se a comunicação não for realizada ou for realizada de maneira incompleta ou infiel, será fornecida uma sançãoque pode ser reduzido se a comunicação omitida for enviada dentro 15 dias a partir do vencimento ou se for realizado de forma correto dentro do mesmo prazo.
Além disso, os mesmos sujeitos, se residentes na Itália e em dinheiro as taxas para os contatos de locação ou intervir em pagamento do mesmo, eles devem operar como substitutos fiscaisum considerado 21% do montante, prevendo o pagamento relacionado.
Se a opção pela aplicação do regime de cupões secos não for exercida, considera-se que a retenção na fonte é feita sob a forma de depósito.
Os mesmos assuntos se não residentes A Itália, mas dotada de uma organização estável em nosso país, cumpre as obrigações através do organização estável.
Se os referidos sujeitos forem reconhecidos sem de organização estável, deve nomear um representante fiscal, como fiscal, identificado entre as pessoas indicadas no artigo 23 do Decreto Presidencial 600/1973.
Conforme especificado na Circular 24E da Revenue Agency

A utilização do contrato de locação fiscal em vez de retenção na fonte visa impedir o cumprimento dos requisitos exigidos pelas novas disposições, que podem criar um estabelecimento permanente (Circ. AdE 24E).

A pessoa que cobra a taxa ou a taxa ou intervém no pagamento deve pagar l 'imposto de ficar (conforme artigo 4º do Decreto Legislativo nº 23/2011), o ficar contribuição (conforme o artigo 14 do Decreto Legislativo Italiano nº 78/2010), bem como as obrigações adicionais exigidas por lei e regulamentação municipal.

Propriedade para uso residencial


É então adiada para a próxima edição de um medir da Agência Receita a indicação das disposições de implementação das regras relativas às obrigações de comunicação, pagamento (e certificação) do imposto retido na fonte, retenção de dados pelo intermediário.

Provisão do Diretor da Agência de Receita

Esta disposição foi emitida em 12 de julho de 2017. A escritura especifica que arrendamentos curtos devem ser mantidos em fora atividade empresarial.
Esta disposição indica, portanto, dados que devem ser transmitidas, as modalidades que os intermediários devem seguir para a transmissão e armazenamento de dados e a execução do imposto retido na fonte.
Os sujeitos que operam a retenção cumprem a obrigação de comunicar dados através do certificado de pagamento do
Entre outras coisas, a disposição lembra que o imposto retido na fonte deve ser pago 16 do mês seguinte à retenção, declaração e certificação.
A disposição também mostra que os intermediários estão sujeitos às obrigações do conservação dos dados relativos ao período útil para a notificação do aviso de avaliação (nos termos do artigo 43.º, D.P.R. n.º 600/1973).

Aluguel de curta duração: estabelecimento do código tributário

Com o resolução n. 88 / E de 5 de julho de 2017 o código de homenagem a ser utilizado para o pagamento usando o modelo F24 do imposto retido na fonte e os códigos a serem usados ​​para recuperar qualquer excedente de pagamento foram indicados.

Definição do contrato de aluguel curto

o AdE circular 24E de 12 de outubro de 2017 contém esclarecimentos sobre as questões levantadas pelas comparações com as associações de classe e os principais operadores envolvidos (com o esclarecimento de que os esclarecimentos não dizem respeito ao imposto turístico).
O documento reitera que as concessões de curto prazo, conforme definido no art. e, além disso, se estipulado entre pessoas naturais no fora actividade comercial, directamente entre o locatário eo locador ou através de intermediários.
Portanto, é especificado que aluguéis curtos devem ser excluídos

que fazem parte das atividades empresariais definidas, para fins de renda e para fins de ICMS, respectivamente pelo art. 55, parágrafo 2 do TUIR e art. 4 da D.P.R. n. 633 de 1972, segundo a qual a prestação de serviços que não se enquadram no artigo 2195 do Código Civil italiano, tais como... arrendamentos, constituem uma empresa se derivando do exercício de atividade organizada na forma de uma empresa (Circular 24E / 2017).

Sublinha a circular que, uma vez que a lei também deve ser aplicada aos subcondutores e mutuários, segue-se que o elemento essencial para que o contrato se enquadre no âmbito da aplicação não é o direito que as partes têm sobre a propriedade, mas o causa do contrato; segue-se, segundo a Agência, que os regulamentos são aplicáveis ​​independentemente dos rendimentos decorrentes do contrato, conforme

e aos contratos de arrendamento que produzem rendimentos de terras (no caso de o locador ser o proprietário do direito de propriedade ou outro direito real sobre o imóvel) e aos contratos de produção com rendimentos diferentes (no caso de o locador ser titular de um direito gozo pessoal na propriedade, por exemplo, aluguel ou empréstimo) (Circular 24E / 2017).

O imóvel locado, lembra a Agência, deve ter destino residencial: estas podem ser propriedades pertencentes às categorias cadastrais de A1 a A11 (excluindo a A10, que diz respeito a escritórios ou estudos privados), os relativos aparelhosmas também quartos individuais (como já admitido pela Circular 26E / 2011 sobre cupom seco).

negociações de aluguel a descoberto


A propriedade deve então ser localizada em Itália, a Agência continua, porque aqueles no exterior produzem uma renda diferente, ex art. 67, D.P.R. n. 917/1986, não abrangidos pela legislação em questão.
Quanto ao serviço, a Agência a partir da suposição de que a lei admite expressamente contratos com os quais são disponibilizados, além da propriedade, também determinados serviços como o fornecimento de linho ou limpeza das instalações, portanto, intimamente relacionados com as necessidades de habitação de curto prazo, deduz que eles podem ser admitidos também contratos que prestam serviços diferentes daqueles previstos em lei, como. o fornecimento de utilitários, Wi-Fi, ar condicionado, que também estão intimamente relacionados ao uso da propriedade.
A disciplina é excluída para aqueles serviços não estritamente relacionados com o uso da propriedade, como

a provisão de café da manhã, a administração de refeições, a provisão de carros de aluguel ou guias ou intérpretes, sendo neste caso requerido um nível mínimo de organização, não compatível com o arrendamento simples (Circular 24E / 2017).

Finalmente, para a Receita, o regulamento também é aplicável em caso de repetição do contrato curto ao longo do ano, além das obrigações de registro no caso de contratos múltiplos em um ano de contratos de curto prazo.

AdE circular 24 de 12 de outubro de 2017, contratos com intermediários

Dada a ampla definição da lei, de acordo com a Agência, não apenas os agentes imobiliários se enquadram no campo de aplicação, portanto, não apenas aqueles que exercem a profissão de mediador regido pela lei de 3 de fevereiro de 1989, n. 39,

mas, de maneira mais geral, todos aqueles por meio dos quais são estipulados contratos de curto prazo, como, por exemplo, aqueles que, mesmo que não exclusivamente, oferecem ferramentas técnicas e de TI para facilitar o atendimento da oferta e da demanda por arrendamentos curtos e, portanto, na celebração do contrato entre senhorio e inquilino (Circular 24E / 2017).

Contrato de assinatura


As obrigações indicadas aos intermediários dizem respeito a contratos abrangidos pelo âmbito já definido (especificamente pela mesma circular); então, por exemplo, eles não podem se referir a contratos relativos a edifícios não residenciais ou estipulados antes de 1º de junho de 2017).
Para o efeito, continua a Agência, observa o momento em que as negociações são concluídas; ou para contratos estipulados através de intermediários, quando a reserva for confirmada.
Quanto à obrigação de comunicação, não cabe ao intermediário verificar a autenticidade dos dados fornecidos pelo locador.
Este último é responsável pela veracidade dos dados como a correta tributação do rendimento e o cumprimento adequado de quaisquer outras obrigações fiscais relacionadas com o contrato e a falsidade das suas declarações.
No entanto, os intermediários também poderão obter informações de outros canais e se recusar a prosseguir (por exemplo, se descobrirem que não há requisitos para, por exemplo, operações comerciais).
Especifica a Agência que a obrigação de comunicar dados e de fazer restrições é fornecida para facilitar a tributação dos rendimentos produzidos pelo indivíduo e, portanto, deve ser realizada pelo intermediário a quem o locador tenha confiado. nomeação, mesmo que esta última faça uso de outros intermediários: por exemplo, o agente que insere o anúncio na plataforma on-line precisará comunicar os dados do contrato, porque a plataforma renderiza o serviço para a agência e não para o locador.
A agência imobiliária também será obrigada a operar o imposto retido na fonte se intervir nos pagamentos.
A Agência será responsável por informar o operador da plataforma sobre a função em que opera, de modo que o gerente não cumpra as obrigações.
A Agência especifica que a transmissão de dados não é de responsabilidade de todos os intermediários que favorecem o encontro entre oferta e demanda, mas apenas àqueles que, além da intermediação

fornecer suporte técnico profissional ou de TI no estágio de conclusão do contrato (Circular 24E / 2017)

em essência, se o inquilino aceitou a proposta através da plataforma ou juntando a oferta de aluguer através da plataforma online.

Início de Curto Prazo


Em caso de rescisão do contrato de curto prazo, os intermediários, se a retirada for exercida após o cumprimento da obrigação de transmitir, terão que retificar a comunicação usando os métodos de TI preparados pela Agência.
Quanto à aplicação do considerado, isto deve ser feito em caso de intervenção no pagamento ou cobrança da taxa e em qualquer caso de provisão material de recursos financeiros: para a Agência a obrigação é exceto em caso de pagamento por cheques feito para o locador, não tendo o intermediário a disponibilidade material de recursos.
Enquanto no caso de pagamentos por cartões de pagamento (cartões de crédito, cartões de débito, cartões pré-pagos) intermediários como bancos, agências postais, etc., ou empresas que oferecem serviços de pagamento digital e transferência de dinheiro pela Internet não são obrigadas a reter imposto retido na fonte. PayPal), não executando atividades de corretagem no arrendamento.
A retenção na fonte, continua a Agência, deve ser realizada mesmo que o intermediário ceda a terceiros a cobrança da taxa e o crédito da quantia relativa ao locador; esta atividade deve ser encaminhada ao delegante.
Para o propósito de cálculo do imposto retido na fonte, o montante sobre o qual deve ser feito o cálculo referente à taxa ou taxa bruto indicado sob contrato.
A Agência acredita então que a taxas de serviço Os acessórios não contribuem para o montante bruto se forem diretamente suportados pelo inquilino ou se forem recarregados pelo proprietário com base nos custos e no consumo efetivamente incorridos.
Quanto à inclusão na taxa bruta do comissão devido ao intermediário, é necessário ler o que está estabelecido no contrato de corretagem e no contrato de arrendamento: se ele é cobrado diretamente pelo intermediário, o inquilino não está incluído na taxa; da mesma forma, não é incluído na consideração quando o intermediário o cobra diretamente ao locador, e este não o subverte ao inquilino.
Em vez disso, a comissão contribui para a determinação do valor bruto a ser sujeito a retenção se for retido pelo intermediário sobre a taxa devida.
No caso de rescisão do contrato, a retenção, se alguma já feita pelo intermediário - paga e certificada da forma descrita acima - pode ser recuperada pelo locador na declaração fiscal ou solicitada para reembolso, e pode ser devolvida ao locador e recuperada de corretor em compensação se o cancelamento do contrato for anterior à certificação do imposto retido na fonte.

Arrendamento de curto prazo


A obrigação de pagar a retenção na fonte estava em vigor a partir de 16 de julho; o não pagamento, como mencionado, é sancionado pela D.L. 50.
A Circular leva em conta as dificuldades que os operadores possam ter enfrentado e o fato de que a Medida Diretriz foi emitida em 12 de julho, tendo que aguardar a conversão da lei em lei. n. 50.
Por estas razões, fica expressamente excluído pelo Instituto a aplicação de penalidades para as omissões feitas até 11 de setembro, conforme o art. 3, Lei 212/2000 (Disposições sobre o status dos direitos dos contribuintes),

as disposições tributárias não prevêem que as obrigações sejam pagas pelos contribuintes cujo prazo é fixado antes do sexagésimo dia a partir da data de sua entrada em vigor ou da adoção das medidas de execução expressamente previstas nelas (Circular 24E / 2017).

A Agência continua advertindo que, em qualquer caso, os intermediários serão punidos pelos
Retiradas incompletas a efetuar a partir de 12 de setembro de 2017 e a pagar até 16 de outubro de 2017.
Em qualquer caso, os intermediários que aplicaram a retenção na fonte, mesmo na ausência da Medida, continuam obrigados a efetuar o pagamento à Autoridade Tributária até o dia 16 do mês subseqüente, nos termos do art. 17 do Decreto Legislativo. n. 241 de 1997.
Em qualquer caso, a obrigação de comunicação os dados dos contratos estipulados a partir de 1 de junho de 2017, uma vez que o cumprimento deve ser implementado em 2018.

Circular 24E de 12 de outubro de 2017, regime fiscal de curto prazo

A Agência especifica que, enquanto para o subarrendamento a aplicação do cupom seco não altera a qualificação de renda dos recursos derivados deste contrato, para a concessão em gozo da propriedade pelo mutuário,

Acredita-se que, como resultado das novas disposições que prevêem a aplicação do imposto retido na fonte, o mutuário continua a ser o proprietário da renda fundiária resultante da posse dos bens sujeitos a empréstimo, enquanto o devedor / arrendador se torna o proprietário dos rendimentos derivados do contrato. concessão na qualificação como um rendimento diferente semelhante ao sublocação. Portanto, para arrendamentos a descoberto, as diretrizes práticas anteriores que visam dar ao proprietário a propriedade da renda da terra, determinada levando em conta as considerações decorrentes do contrato de arrendamento estipulado pelo tomador / arrendador (ver Resolução No. 381), são, portanto, excedidas; / E e Resolução nº 394 / E de 2008) (Circular 24E / 2017).

Circular 24E 2017 e obrigações de declaração e pagamento

Como a propriedade da renda não é transferida com a sublocação ou o empréstimo (que permanece com o proprietário do direito real), as obrigações declaratórias também não mudam.
Continua afirmando que a referência às regras de cedro seco em aluguéis (Decreto Legislativo nº 23/2011) envolve a aplicação das regras de declaração, liquidação, avaliação, arrecadação, resgate, sanções, juros e litígios relacionados a ela.
A escolha do regime é feita na declaração do ano em que as taxas foram acrescidas ou cobradas ou no caso de registo do contrato nesse momento.
A opção pode ser feita para cada contrato, exceto que

porções individuais da mesma unidade residencial são alugadas por períodos que são total ou parcialmente coincidentes (vide Circular nº 26 / E de 2011). Nesse caso, o exercício da opção pelo primeiro contrato também vincula o regime do contrato subsequente (Circular 24E / 2017).

Se o contrato for estipulado por apenas um dos proprietários e, portanto, a retenção for realizada e certificada apenas para estes,

apenas o coproprietário que tenha estipulado o contrato de locação poderá deduzir a retenção de seu rendimento total ou solicitar o reembolso da retenção na fonte sobre a parte do lucro não atribuível a ele, se ele não tiver capacidade de deduzi-lo do imposto devido da receita total. (Circular 24E / 2017).

Enquanto os outros terão de tributar o lucro atribuível a eles pró-quota no momento da declaração, aplicando o cupão plano ou o regime fiscal ordinário.
Portanto, o proprietário deve aumentar o imposto devido sobre a taxa:

- se você não escolher o esquema de cupom de imposto substituto;
- se não tiver sido sujeito a retenção na fonte (por exemplo, para as taxas cobradas pelos intermediários antes de 12 de setembro de 2017);
- se o intermediário fez a retenção na fonte na ausência das condições;
- no caso de o imposto retido na fonte ser maior que o imposto devido (Circular 24E / 2017).

Finalmente, a Agência acredita que a lei do Decreto Legislativo n. 23/2011 de acordo com o qual

quando as disposições em vigor se referem, para o reconhecimento do direito ou para a determinação de deduções, deduções ou benefícios de qualquer tipo, inclusive não tributário, à posse de exigências de renda, a renda sujeita ao cupom seco também é levada em conta. O referido rendimento também é apresentado para efeitos do indicador da situação económica equivalente (I.S.E.E.) referido no Decreto Legislativo de 31 de Março de 1998, n. 109 (art.7).



Vídeo: Mudanças da ECF - Escrituração Contábil Fiscal - para 2019