Administrador do condomínio: requisitos, nomeação e revogação

Quem pode ser nomeado administrador do condomínio? Quais são as tarefas que é necessário fazer, quando pode ser revogada, o que acontece se não for atualizado?

Administrador do condomínio: requisitos, nomeação e revogação

Administrador de Condomínio

O código civil, nas regras dedicadas ao condomínio nos edifícios, regula a figura doadministrador dedicando diretamente dois artigos, 1129 e 1130, mais uma das disposições de implementação, o art. 71-bis, sobre os requisitos da pessoa que pode assumir esta posição.

Director-building


Quem é oadministrador do condomínio?
A figura do administrador, este é o resultado da leitura das normas fornecidas pela jurisprudência, é uma figura semelhante à agente com representação (em todos ver Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Esta posição foi então adaptada ao Legislador que, renovando o regras de condomínio (Lei nº 220, de 2012), especificou que o administrador de relacionamento - condomínio, além do disposto no art. 1129 c.c. as regras ditadas pelo mandato se aplicam.
Em essência, oadministrador ele é uma pessoa a quem a assembléia do condomínio confere a tarefa de colocar em prática uma série de atos e fatos legalmente relevantes relacionados à gestão e conservação das partes comuns no interesse coletivo.
Por favor note: embora não haja julgamentos que especifiquem que o administrador é proxy pró-quota de condomínios individuais - dada a ausência de personalidade legal da equipe - é sempre bom ter em mente que a ação do agente, no caso de condomínio nos prédios, nunca é direcionada para a satisfação dos interesses individuais, mas da colegial expressa através da assembléia.
o princípio de solidariedade que informa toda a regulamentação do condomínio também emerge nesta área e de outra forma não poderia ser: assim não foi, nenhum diretor poderia agir contra seu próprio agente para a recuperação dos créditos devidos a ele em relação à gestão e conservação de coisas comuns.

Requisitos para assumir a posição de administrador

Como foi mencionado no começo, oart. 71-bis das disposições de implementação do código civil - introduzidas em lei pela chamada reforma do condomínio - especifica uma série de requisitos para o empenho do escritório.
Esses requisitos podem ser divididos da seguinte maneira:
a) requisitos de integridade (por exemplo, ausência de determinadas convicções e / ou seriedade, gozo de direitos civis, etc.);
b) requisitos cultural (seja mínimo com um diploma de ensino secundário);
c) requisitos profissional (ter seguido um curso de formação inicial e seguir os de formação periódica anualmente).

administrador


Em comparação com os dois últimos itens, o legislador previu exceções:
a) diploma e cursos de formação inicial e atualização periódica não são necessários para o chamado administradores internos, ou seja, para os administradores escolhidos entre os condòmini;
b) o diploma e o curso de formação inicial não são necessários para os diretores que realizaram a atividade por pelo menos um ano nos três anos anteriores a data de entrada em vigor da reforma.
O mesmo Artigo 71.bis especifica que a nomeação administrativa também pode ser concedida a sociedades ou corporações, desde que em tais casos as exigências sejam mantidas pelos acionistas ilimitados, diretores e funcionários designados para desempenhar as funções administrativas dos condomínios em favor dos quais a empresa fornece serviços.
Veremos mais adiante as conseqüências ligadas ao falta / perda de requisitos.

Nomeação e deveres do administrador do condomínio

Artigo. 1129, primeiro parágrafo, do código civil, especifica que a nomeação do administrador do condomínio é obrigatória quando houver mais de oito condòmini.
Nove condòmini, ou nove proprietários diferentes de tantas unidades imobiliárias (os co-proprietários da mesma unidade com a finalidade desta contagem devem ser considerados como uma única condição), é o número a partir do qual a nomeação é obrigatório, isto é, deve ser decidido pela assembléia, que, se falhar ou, em qualquer caso, não decidir, pode ser substituído pela Autoridade Judicial.
Para o nomeação é sempre necessário - isto é, tanto na primeira como na segunda convocação - que o voto favorável do maioria dos participantes da assembleia representando pelo menos o metade do valor do edifício.
Somente se obrigatória a consulta pode ser organizada por um juiz, nos casos de opção voluntária, esta opção é excluída, a menos que a indicação seja feita dentro do procedimento mais amplo identificado pelo art. 1105 c.c. que serve para a substituição da montagem inerte pela Autoridade Judicial.
Uma vez nomeado, o administrador é obrigado a cumprir uma série de títulos identificado pelo art. 1129 do Código Civil, e torna-se titular de uma série de atribuições indicado pelo art. 1130 c.c.

Nomeação-Administrator


alguns exemplos com o padrão de referência. O administrador é necessário:
a) um comunicar os dados deles / delas como também os lugares e dias nos quais é possível ver uma série de documentos (o condomínio registra que deve manter atualizado);
b) abrir ou se já estiver presente voltagem e usar um conta corrente para cada condomínio específico administrado;
c) indire o conjunto pela aprovação do relatório no prazo de 180 dias a contar do final do ano de gestão;
d) executar o resoluções acionistas;
e) entregar o despesa e recolher o contribuições possivelmente também pela força, com obrigação de fazê-lo, se não for dispensada pela assembléia, após cento e oitenta dias do término do exercício;
f) executar o obrigações tributárias (pagamento considerado como adiantamento, etc.);
g) manter o registros de condomínio (registro de cartório, nomeação e revogação, da ata e do registro contábil);
h) cumprir o atos conservadores das partes comuns (ou seja, para organizar a manutenção e, se necessário, para estabelecer sentenças para evitar danos e / ou prejudicar as partes comuns acima mencionadas).
Estas são as principais obrigações e deveres que o administrador deve cumprir e implementar. Outras obrigações podem ser identificadas por outras disposições legislativas que ao longo dos anos possam ter identificado na figura do administrador o perpetrador de deveres específicos e específicos: isso aconteceu sobretudo na área tributária e tributária (pense na obrigação de comunicar à Revenue Agency, para efeitos da declaração de rendimentos pré-preenchida).
Não seguir as imposições previstas pela lei pode ser causa de revogação também judicial.

Revogação do administrador do condomínio

Como a nomeação, o revogação é principalmente um ato de competência de assembléia.
o quorum resoluções para esta decisão são as mesmas indicadas para a nomeação.
o revogação pode sempre ser arranjado pela assembléia, isto é, a qualquer momento e sem a necessidade de uma razão justificada.
A sua ausência pode, no máximo, ser considerada uma razão para o administrador revogado pedir uma compensação pela perda de rendimento (ver, e. Cass. SS.UU. n. 20957/2004).
Além de estrada de montagem existe a judicial: neste caso, porém, o recurso ao juiz não é automático, mas deve ser apoiado por motivos particulares e, em alguns casos, por uma prova prévia da revogação da reunião. Vamos ver o que queremos dizer melhor.
A revogação judicial, diz oart. 1129, décimo primeiro parágrafo, c.c. pode ser arranjado:
a) quando ocorrem irregularidades graves na gestão;
b) quando o director não informou a assembleia da notificação de um acto judicial ou administrativo exorbitante da sua parte habilidades;
c) quando o administrador não abriu e usou o conta corrente do condomínio ou cometeu graves irregularidades fiscais.
Nos últimos casos (os indicados na alínea a)), la pedido de revogação judicial deve ser precedido por uma tentativa de remover o administrador por meio da assembléia de acionistas.
Quanto a irregularidades graves, é bom especificar que Artigo. 1129, décimo segundo parágrafo, c.c. contém uma lista meramente ilustrativa. Em outras palavras: qualquer conduta que implique uma possibilidade condicional de danos para o condomínio pode ser considerada como tal.
Lembre-se: se o administrador tiver tropeçado em um irregularidade gravepor exemplo, não transferiu todas as quantias da conta corrente do condomínio, a revogação não é ordenada automaticamente pela Autoridade Judicial; isto, como especificado no art. 1129, décimo primeiro parágrafo, c.c. pode descartá-lo, mas não é obrigado a operar nesse sentido.

Falta de atualização profissional e reflexos sobre a consulta

O que acontece se oadministrador do condomínio, sendo realizada, não atualiza ou seja, não segue um curso de atualização do que aqueles fornecidos pelo decreto ministerial?
A questão é aberta e debatida. Motivo: enquanto para a perda dos requisitos de honorabilidade a lei é clara, ou seja, o administrador decai do trabalho automaticamente ex lege, pela ausência de requisitos de profissionalismo não há indicação específica.
Uma frase proferida pelo Tribunal de Pádua em 24 de março de 2017 sobre a nomeação de um administrador sem certificado de atualização marca um ponto a favor da tese que vê nessa falta uma hipótese de nulidade da resolução.
Em essência o administrador deve ser atualizado e deve comprová-lo (quando necessário, a comunicação deste certificado aos condomínios não é obrigatória). Onde isso não for feito, é possível que o condomínio aja em juízo pela invalidação da resolução do compromisso. No caso de o certificado não sair em tribunal, a decisão deve ser considerada nula.
Nulidade implica a possibilidade de desafiar a resolução mesmo meses depois e não apenas nos trinta dias indicados no art. 1137 c.c. como acontece com decisões canceláveis.



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