Ausência de tabelas e soluções milésimas para a gestão do condomínio

Como você gerencia um condomínio no qual não há tabelas milésimas? As soluções identificadas pela prática, entre legitimidade e riscos de disputa

Ausência de tabelas e soluções milésimas para a gestão do condomínio

Tabelas Millesimal, aprovação e ausência

É através do tabelas milésimas que o valor proporcional das unidades habitacionais individuais pode ser avaliado exatamente em relação às partes da propriedade comum do edifício.

Mesas Millesimal em um condomínio


As tabelas permitem que você calcule exatamente:
- eu quorum constitutiva e deliberativa necessário para o bom andamento da reunião e das resoluções;
- o medida de despesas que cada um deve corresponder em relação à gestão e conservação das partes comuns do edifício.
Em essência, as tabelas milésimas transformam o volume ou a superfície das várias unidades imobiliárias em um valor expresso em milésimos, onde a soma 1000 indica o valor total do edifício.
o tabelas milésimas eles podem, portanto, ser definidos como um ferramenta que em condomínio é útil (seria melhor dizer fundamental) para a distribuição de despesas e para o funcionamento regular da assembléia.
Eles podem ser aprovados:
- certamente com o acordo de tudo condomínios;
- se cumprem os critérios legais indicados de forma geral e abstracta por lei (artigos 1118, 1123, 1124, 1126 cc e 68, 69 cc) também por maioria (sobretudo neste sentido Cass. SS. UU nº 18477/2010);
- através de umação judicial (normalmente usado onde não é possível nas formas anteriores) que pode ser iniciado por qualquer condição.
O que acontece se não houver tabelas e ninguém ativa para obter a aprovação ou, em qualquer caso, não é possível e ninguém recorre ao juiz?
Não é uma resposta simples: algumas frases existem, mas o indicações jurisprudenciais eles não são únicos e, em qualquer caso, não são vinculativos e, portanto, a incerteza não pode ser eliminada.
Abaixo, veremos os vários aspectos relacionados à gestão de um condomínio em que não há tabelas milésimas.

Como a montagem do condomínio funciona sem tabelas milésimas?

Uma das primeiras hipóteses que é freqüentemente usada é a de considerar as cotas dos membros conjuntos. Para colocá-lo em um slogan, em um condomínio sem tabelas milésimas, deve valer a regra um vale um.
Assim, se condomínio nove pessoas participam, cada uma valerá uma cota.
De acordo com este modus operandi, a presença de cinco pessoas (ou seja, pelo menos metade do valor do edifício, conforme previsto no artigo 1136 do Código Civil, ou seja, cinco cotas) será sempre necessária para eleger o diretor.
Nada mais errado. Mesmo que não existam tabelas milésimas, o que nos ensinou a jurisprudência é que os valores proporcionais já existem, pois o condomínio existe (Cass. SSU, nº 18477/2010).
Não só: sempre o Tribunal de Cassação ele teve a oportunidade de afirmar que, na ausência de tabelas milésimas, em caso de disputa por alguma condição das decisões tomadas é a audiência que deve calcular o valor das ações expressas em milésimos (Cass. 11 de agosto de 2017, n. 20071).

Tabelas de condomínio


Porque, lembre-se, até que ninguém lute, você pode fazer o que quiser, até gerenciar tudo com partes iguais. O problema surge quando alguém não concorda (um novo condómino, um já presente, mas sempre em desacordo, etc.)
E então o que fazer? As melhores soluções, para o escritor, são dois:
- encontre um acordo pelo menos entre a maioria para aprovar as tabelas milésimas;
- se você não tem sucesso e ninguém pretende processar, use como unidade de medida para calcular as maiorias i superfícies i. i volumes.
De qualquer forma, lembramos que resoluções aprovadas com diferentes maiorias daquelas prescritas por lei devem ser consideradas anuláveis ​​e, como tal, contestáveis ​​dentro de trinta dias de sua aprovação ou comunicação (dependendo de estarem presentes ou ausentes na reunião).

Como você compartilha as despesas do condomínio sem milésimas tabelas?

A situação dos custos não é diferente da do cálculo dos custos maioria dos acionistas. Há anos a jurisprudência tem dúvidas sobre a possibilidade de utilizar critérios temporários de distribuição, aguardando a aprovação das despesas do condomínio com a consequente compensação de despesas.
O resultado foi um selvas de decisões difícil de desembaraçar. Mesmo aqui, é inútil imaginar soluções simples: tudo depende do critério usado e do consentimento da condòmini.
Uma das formas mais utilizadas e apressadas de distribuir as despesas na ausência de tabela milésimaQuanto às maiorias, é a divisão em partes iguais. Uma despesa é de € 1000,00, os condòmini são dez, então todos terão de pagar € 100,00.
Simples, fácil e rápido. A aplicação deste critério por anos sem contestação pode levar à conclusão de que o mesmo foi aceito para fatos conclusivos (Cassation 24 de maio de 2013, No. 13004). O Supremo Tribunal se expressou mais de uma vez neste sentido, mas não é um princípio que convence plenamente e, em qualquer caso, não o protege de disputaspor exemplo, se um novo condomínio entrar no prédio.
Quanto às disputas em relação ao realização de maiorias, mesmo para os litígios relativos a despesas, a decisão final cabe ao tribunal demandado (Cass. 27 de janeiro de 2016 n. 1548).
O que fazer para evitar disputas?
As soluções são as mesmas que as indicadas para o maioria dos acionistas.
As resoluções aprovadas na ausência de tabelas milésimas eles são inválidos?
É evidente, até onde dissemos até agora, que a ausência de tabelas milésimas certamente representa um vulnus para a validade das resoluções do condomínio.
Não se diz que a ausência de tabelas, onde os instrumentos relacionados a eles foram utilizados (superfícies ou volumes) podem prejudicar a formação de uma maioria.
Por outro lado, o caso do repartição de despesas, onde até pequenas diferenças podem fazer uma divisão que não esteja de acordo com as provisões do código civil.
O que certamente deve ser evitado é considerar as ações de cada igual, tanto para deliberação quanto para a divisão, a menos que haja um acordo entre todos os condomínios nesse sentido.



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